Che tipo di contratto di affitto devo fare?
4+4, 3+2 a canone concordato, transitorio, per studenti, commerciale: le tipologie principali spiegate in modo semplice, per capire subito quale fa per te.
Chi affitta per la prima volta si trova davanti a una sigla dopo l'altra — 4+4, 3+2, transitorio, comodato — senza sapere bene cosa cambi in pratica. La differenza principale sta in tre cose: quanto dura il contratto, quanto si può chiedere di canone e quando si può usare. Vediamole una per una.
Contratto libero 4+4
È la formula più comune per un affitto a uso abitativo, quando non ci sono accordi territoriali particolari da rispettare.
- Durata: 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4 se nessuna delle due parti disdice.
- Canone: libero, lo decidono proprietario e inquilino.
- Quando conviene: quando vuoi stabilità e non hai bisogno delle agevolazioni fiscali del canone concordato.
- Da sapere: alla prima scadenza (dopo 4 anni) il proprietario può disdire solo per motivi specifici previsti dalla legge (ad esempio se vuole usare l'immobile per sé); dopo il rinnovo a 8 anni, invece, la disdetta è libera.
Contratto a canone concordato 3+2
Qui il canone non è libero: segue gli accordi firmati a livello locale tra le associazioni di proprietari e inquilini, diversi comune per comune.
- Durata: 3 anni, con rinnovo automatico di altri 2.
- Canone: calcolato secondo le fasce stabilite dall'accordo territoriale del tuo comune, di solito più basso rispetto al libero mercato.
- Quando conviene: in cambio del canone più basso, si ottengono vantaggi fiscali importanti — cedolare secca ridotta al 10% invece del 21%, e riduzioni su IMU e imposta di registro se non si usa la cedolare.
- Da sapere: serve un'attestazione di conformità del canone, rilasciata da un'associazione di categoria o dal Comune, per avere davvero le agevolazioni.
Contratto transitorio
Pensato per esigenze temporanee, di chi affitta e di chi prende in affitto: un lavoro fuori sede per qualche mese, un trasferimento, una ristrutturazione in corso nella propria casa.
- Durata: da 1 a 18 mesi, non rinnovabile automaticamente.
- Canone: segue le stesse regole del canone concordato (libero o concordato a seconda del comune e dell'accordo territoriale).
- Quando conviene: quando sai già che l'esigenza — tua o dell'inquilino — è a termine, e non vuoi legarti a un contratto lungo.
- Da sapere: va sempre dichiarata nel contratto la ragione della transitorietà (es. motivi di lavoro, di studio, o esigenze del proprietario).
Contratto per studenti universitari
Una variante del transitorio, riservata a chi affitta a studenti fuori sede iscritti in un comune diverso dalla residenza.
- Durata: da 6 mesi a 3 anni, rinnovabile.
- Canone: concordato, secondo gli accordi territoriali.
- Quando conviene: se il tuo immobile è vicino a un'università o a un polo di ricerca, con vantaggi fiscali simili al canone concordato ordinario.
Contratto commerciale 6+6
Per negozi, uffici, capannoni e in generale ogni immobile a uso non abitativo.
- Durata: 6 anni, con rinnovo automatico di altri 6 (9+9 per le attività alberghiere e simili).
- Canone: libero.
- Da sapere: alla prima scadenza il proprietario può disdire solo per motivi specifici (ad esempio se vuole usare l'immobile per sé, o per ristrutturazioni importanti); dopo il rinnovo, la disdetta è libera con un preavviso di 12 mesi (18 per le attività alberghiere).
Come scegliere, in sintesi
| Situazione | Contratto più adatto |
|---|---|
| Affitto abitativo senza scadenze particolari in mente | 4+4 libero |
| Vuoi i vantaggi fiscali e accetti un canone più basso | 3+2 concordato |
| L'esigenza — tua o dell'inquilino — dura pochi mesi | Transitorio |
| Affitti a studenti fuori sede | Per studenti universitari |
| Negozio, ufficio, magazzino | Commerciale 6+6 |
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