Cosa fare se l'inquilino non paga l'affitto
Un ritardo capita, ma quando diventa morosità serve muoversi con ordine: ecco i passaggi, uno dopo l'altro, da un primo sollecito fino, se necessario, allo sfratto.
Prima di tutto: ogni situazione è diversa, e per i casi più delicati vale sempre la pena sentire un avvocato o il proprio commercialista. Qui vediamo però il percorso generale che quasi sempre conviene seguire, in ordine, per non farsi trovare impreparati e non perdere tempo prezioso.
1. Il primo ritardo: un sollecito informale
Se il pagamento salta di pochi giorni, spesso è solo una dimenticanza o un imprevisto. Un messaggio o una telefonata bastano nella maggior parte dei casi. È comunque buona norma tenere traccia scritta anche di questo primo contatto (un messaggio WhatsApp o un'email), perché può servire più avanti come prova di quando è iniziato il ritardo.
2. Se il ritardo continua: la diffida formale
Se dopo il primo sollecito il pagamento non arriva, si passa a una diffida scritta, inviata con un mezzo che lascia traccia della data e del contenuto: raccomandata con ricevuta di ritorno, PEC, o email con una richiesta di lettura. La diffida deve indicare chiaramente:
- Le mensilità non pagate e l'importo dovuto
- Un termine entro cui regolarizzare (di solito 15 giorni)
- L'avviso che, in mancanza, si procederà per vie legali
3. Quando si configura la morosità
Per legge, si può avviare uno sfratto per morosità quando il mancato pagamento riguarda:
- Il canone, se il ritardo supera 20 giorni dalla scadenza pattuita
- Gli oneri accessori (spese condominiali, ad esempio), se l'importo non pagato supera due mensilità di canone
4. Lo sfratto per morosità
Se la diffida non ha effetto, il passaggio successivo è l'intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per convalida, un atto che va notificato all'inquilino tramite un avvocato. In sintesi il percorso è:
- L'avvocato notifica l'atto e fissa un'udienza davanti al giudice
- Se l'inquilino non si oppone (o non si presenta), il giudice convalida lo sfratto
- Se l'inquilino paga tutto il dovuto entro l'udienza, può evitare lo sfratto (una sola volta, per lo stesso contratto)
- Se l'inquilino si oppone con motivazioni valide, si apre una causa vera e propria, con tempi più lunghi
- Convalidato lo sfratto, si passa all'esecuzione, con l'ufficiale giudiziario che fissa la data di rilascio dell'immobile
Sono passaggi tecnici, quindi conviene affidarli a un avvocato fin dall'inizio: i tempi processuali sono comunque diversi da tribunale a tribunale.
5. Il fascicolo che serve all'avvocato
Qualunque sia il punto in cui ti trovi, avere già pronto un fascicolo ordinato accelera tutto il percorso: contratto e registrazione, prospetto mese per mese di quanto dovuto e quanto versato, tutti i solleciti inviati con la prova di invio, e le eventuali comunicazioni ricevute dall'inquilino. È esattamente quello che serve consegnare all'avvocato al primo incontro.
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