Cedolare secca o regime ordinario: quale conviene
Due modi diversi di pagare le tasse sull'affitto, con vantaggi opposti: uno è più semplice e spesso più leggero, l'altro conserva alcune tutele. Vediamo come scegliere.
Come funziona la cedolare secca
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: al posto di IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e di bollo, si paga un'unica aliquota fissa sul canone annuo:
- 21% per i contratti a canone libero (4+4)
- 10% per i contratti a canone concordato (3+2) nei comuni ad alta tensione abitativa
In cambio, per tutta la durata in cui si sceglie la cedolare secca, si rinuncia all'adeguamento ISTAT del canone (anche se era previsto nel contratto). Si può scegliere la cedolare secca solo se il proprietario è una persona fisica che non affitta nell'esercizio di un'attività d'impresa, arte o professione, e solo con inquilini privati.
Come funziona il regime ordinario
Il canone si somma agli altri redditi e si tassa con le aliquote IRPEF progressive (che aumentano man mano che il reddito complessivo cresce), calcolate su un imponibile ridotto del 5% (o del 25% per gli immobili di interesse storico-artistico) per tenere conto delle spese di gestione. Vanno inoltre pagate imposta di registro (di norma il 2% l'anno) e imposta di bollo, come visto nella guida su cosa serve per affittare.
Un esempio di confronto
Canone annuo di 9.600 € (800 € al mese), proprietario con altri redditi che lo collocano in un'aliquota IRPEF marginale del 35%.
| Cedolare secca (21%) | Regime ordinario | |
|---|---|---|
| Imponibile | 9.600 € | 9.600 € × 95% = 9.120 € |
| Imposta sul reddito | 9.600 € × 21% = 2.016 € | 9.120 € × 35% = 3.192 € |
| Imposta di registro (2%/anno) | 0 € | ~192 € |
| Totale imposte indicativo | 2.016 € | ~3.384 € |
In questo esempio la cedolare secca conviene nettamente — ma il calcolo cambia molto in base alla propria aliquota IRPEF: più è bassa (redditi complessivi contenuti), più il regime ordinario si avvicina o può convenire. Con redditi complessivi bassi, ad esempio, l'aliquota IRPEF può scendere fino al 23%, rendendo il confronto molto più equilibrato.
In sintesi
- Cedolare secca conviene quando: hai un'aliquota IRPEF marginale medio-alta, vuoi semplicità nella dichiarazione, e non ti serve l'adeguamento ISTAT.
- Regime ordinario può convenire quando: la tua aliquota IRPEF è bassa, oppure hai interesse a mantenere l'aggiornamento ISTAT del canone nel tempo.
- La scelta si fa in sede di registrazione del contratto e si può cambiare, entro certi limiti, alle scadenze successive: conviene comunque valutarla con il proprio commercialista, soprattutto se possiedi più immobili.
MieiAffitti distingue i regimi immobile per immobile
Tieni traccia di quale regime hai scelto per ciascun immobile, con il riepilogo pronto per il commercialista diviso tra cedolare secca e ordinario.