Disdetta del contratto di affitto: come e quando farla
Le regole cambiano se a disdire è il proprietario o l'inquilino, e se il contratto è alla prima o alla seconda scadenza. Vediamo tempi e motivi validi.
Se disdice l'inquilino: il recesso per gravi motivi
L'inquilino può sempre recedere anticipatamente dal contratto, prima della scadenza naturale, se ha dei gravi motivi (trasferimento per lavoro, motivi familiari o economici sopravvenuti, ecc.), a prescindere dal tipo di contratto. Deve darne comunicazione scritta al proprietario con un preavviso di almeno 6 mesi — salvo che il contratto stesso non preveda un termine più breve.
Se disdice il proprietario: alla prima scadenza
Sui contratti a canone libero 4+4, alla prima scadenza (dopo 4 anni) il proprietario non può semplicemente scegliere di non rinnovare: il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni, a meno che non ricorra uno dei motivi previsti espressamente dalla legge, tra cui:
- Uso abitativo, commerciale o professionale dell'immobile per sé o per coniuge, genitori, figli o parenti entro il secondo grado
- L'immobile è compreso in un edificio da demolire, ricostruire o ristrutturare in modo radicale
- L'immobile si trova in un edificio con gravi danni che ne rendono necessario lo sgombero
- Il proprietario vuole vendere l'immobile e non possiede altri immobili a uso abitativo oltre alla propria abitazione (con diritto di prelazione per l'inquilino, in alcuni casi)
- L'inquilino ha a disposizione un altro alloggio libero e adeguato nello stesso Comune
- L'inquilino non occupa l'immobile in modo continuativo, senza giustificato motivo
In questi casi, la disdetta va comunicata con almeno 6 mesi di preavviso rispetto alla scadenza, indicando espressamente il motivo. Se poi il motivo dichiarato risulta falso o non viene attuato, l'inquilino ha diritto al rientro nell'immobile o a un risarcimento.
Se disdice il proprietario: alla seconda scadenza
Alla seconda scadenza (dopo altri 4 anni, quindi all'ottavo anno) il proprietario può invece scegliere liberamente di non rinnovare il contratto, senza dover indicare alcun motivo. Anche in questo caso serve un preavviso di almeno 6 mesi, comunicato per iscritto prima della scadenza.
Per i contratti a canone concordato (3+2)
Le regole sono simili a quelle viste nella guida sulle tipologie di contratto di affitto: alla prima scadenza (3 anni) il rinnovo è automatico salvo i motivi validi elencati sopra; solo dopo il rinnovo di ulteriori 2 anni (quindi al quinto anno) il proprietario può decidere liberamente di non proseguire.
Come si comunica la disdetta
La disdetta va sempre fatta per iscritto, con un mezzo che dia prova certa della data di invio e ricezione: raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. Una email semplice o un messaggio, anche se validi tra le parti in buona fede, sono più deboli da dimostrare in caso di contestazione: meglio evitarli per un atto così importante.
Il caso a parte: l'inadempienza
Se il contratto si interrompe per morosità o altre gravi inadempienze dell'inquilino, non si parla più di disdetta ma di risoluzione del contratto, con un percorso diverso: ne parliamo nella guida su cosa fare se l'inquilino non paga l'affitto.
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